Según las estadísticas arrojadas por el INE en los últimos meses, los precios de la vivienda continúan en una tendencia ascendente, con incrementos similares en la vivienda nueva y en la usada (7,3% y 7,9% respectivamente). A pesar del incremento de los precios, la estadística notarial muestra en términos acumulados de los tres primeros trimestres del año, un incremento interanual de las operaciones de compraventa, especialmente relevante en el caso de la vivienda protegida (30,0%), más moderado en el caso de la vivienda libre nueva (10,1%) y del 1,9% en la vivienda usada, se trata por tanto de un mercado activo, pero que necesita de ciertos cuidados procedimentales para evitar problemas futuros tanto a compradores, inversores o vendedores.

¿Qué pasos son necesarios para lograr el máximo beneficio de la venta de una vivienda, con todas las garantías jurídicas?

Los motivos para la venta de una vivienda usada pueden tener distintos orígenes: laborales, familiares o personales. Independientemente de las circunstancias que le llevan a un particular a poner en venta una vivienda existen una serie de pasos o procedimientos básicos a cumplir con el fin de tramitar la operación y evitar posibles problemas a futuro.

1.- Fijar el precio de la vivienda

Fijar el precio de la vivienda, considerando la situación del mercado y los gastos que se generarán de la operación. Para estimar el precio de la vivienda es recomendable hacer un análisis del entorno, un estudio de mercado y/o una tasación profesional con viviendas testigo. Es relevante alejarse de los rumores de “la vecina lo vendió por xx” o “tal pide xx”, en muchas ocasiones el precio que se pide por una vivienda no se corresponde con el precio final de cierre de la operación. Para que la venta sea efectiva en tiempo y forma es importante que el precio se ajuste a la demanda del mercado. Aunque pueda parece sencillo, un experto puede aportarte información objetiva sobre la situación del mercado inmobiliario en tu zona.

2.- Dar visibilidad al inmueble

Las fotografías tienen un gran peso en como presentamos la vivienda al público, es el primer impacto que va motivar una acción u otra en el potencial comprador: solicitar una visita o anular su posible interés. Acondicionar la vivienda para las visitas, realizar un buen reportaje de manos de asesores y profesionales pueden ser las herramientas clave en la generación de una base de datos de contactos y potenciales compradores interesados en conocer más sobre la vivienda. Algunas inmobiliarias, como Quorum, ofrecen servicios profesionales gratuitos con el fin de aumentar la visibilidad y las llamadas de atención. Se recomienda hacer un número importante de fotografías, no menos de 20-25.

Además de las fotografías es importante pensar en las plataformas online y/o offline donde se quiere publicitar la vivienda con información detallada y precisa, así como posible cartelería o señalética con los datos de contacto. Algunos soportes son gratuitos, otros son de pago.

Facilitar otra información gráfica como planos o infografías son pluses que el comprador puede apreciar positivamente.

3.- Documentación requerida de la vivienda

Es importante tener preparada o al menos, organizada y accesible, la documentación relativa a la vivienda antes de materializar la operación:

• Escritura de compraventa
• Ultimo recibo del IBI
• Prueba de estar libre de cargas o pagos en la comunidad de propietarios y, en algunos casos, los estatutos de la misma.
• Certificado de deuda pendiente, especialmente en caso de préstamos hipotecarios, que deberán ser cancelados antes de la firma del contrato o bien, gestionados a través de subrogación en caso de que todas las partes estén en sintonía.
• Deberán aportar información sobre las cargas de la vivienda, además de la hipoteca, tales como las relacionadas con usufructos, condiciones resolutorias u otras cargas. Es posible que sea necesario asesoramiento jurídico para resolver adecuadamente los posibles problemas/procedimientos que conlleven estas gestiones antes de la cita ante el notario.
• Tramitación, obtención y registro del certificado de eficiencia energética a través de un técnico específico en la materia. Algunos grupos inmobiliarios, como Quorum, se responsabilizan de la gestión para facilitar el proceso al vendedor.
• Puede ser requerida, en determinados casos, la cédula de habitabilidad o el certificado de aptitud en el caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la Inspección Tecnica de Edificios.
• Nota simple emitida por el registro de la propiedad, a los que deberás facilitar algunos datos como los datos registrales de la finca, el IDUFIR, la titularidad o alguna otra información como la localización.

En el caso de viviendas heredadas los trámites pueden ser aún más complejos y serán requeridos otros documentos como la aceptación de la herencia ante notario, el pago de la plusvalía o de los impuestos municipales correspondientes, el impuesto de sucesiones o la inscripción de la propiedad en el registro con el fin de que el titular de la vivienda corresponda con el actual vendedor o vendedores.

Asimismo, muchos compradores de viviendas estarán interesados en conocer otros datos relativos a los gastos habituales de la vivienda, tales como la cuota de la comunidad, los impuestos municipales relacionados con la recogida de basuras, el importe de la cuota de comunidad, etcétera.

4.- Gestionar las consultas y las visitas

La rapidez en contestar, la disponibilidad horaria, la facilidad de contactarte son aspectos de importancia para un posible comprador.

5.- Negociar el precio de venta

Aunque hayas trabajado en profundidad el punto 1, esto es, la definición del precio del venta es posible que un cliente realice oferta por debajo de éste. Tener pensado desde inicio hasta dónde podemos llegar y tener habilidades para contraofertar o negociar pueden ayudar a la hora de cerrar una venta.

6.- Formalizar el proceso de venta

Llegados al consenso y ante un acuerdo definitivo sobre el precio y los detalles de la compraventa- aunque no es un trámite obligatorio-, es recomendable firmar un contrato de arras donde queden plasmados los términos de acuerdo, los plazos y otras cláusulas que sean de interés para proteger los intereses de ambas partes.

7.- La firma ante el notario de la Escritura Publica y entrega de llaves

Es importante hacer saber que en la caso de un domicilio familiar cuya propiedad es solo de uno de los miembros de la pareja, deben acudir ambos, con el fin de que aquél que no es propietario consienta el procedimiento.

8.- Garantías

En el caso de viviendas de menos de 10 años debe aportarse el seguro decenal que puede proteger al propietario de vicios ocultos o daños estructurales que le entregó el promotor el día de su adquisición.