PRIMERA VIVIENDA: ¿LISTO PARA COMPRAR?

Comprar una primera vivienda

En este país seguimos marcados por la cultura y la sensación de que alquilar o pagar renta por una vivienda es malgastar el dinero, “tirarlo a la basura” (el 46% de los inquilinos aspira a convertirse en propietario) sin tener una visión más compleja y amplia sobre finanzas y rentabilidad. Un profundo análisis económico consideraría el coste de oportunidad , así como variables tales como los gastos asociados a la compra y el mantenimiento de una vivienda en propiedad (seguros, impuestos, la contribución a la comunidad y derramas…), así como cuestiones relevantes de la economía familiar y cifras macro-económicas. En cualquier caso la compra de una primera vivienda es una decisión personal, que debe tomarse con pausa, serenidad y teniendo los cabos bien atados.

Muchos informes recomiendan que la compra de la primera vivienda se produzca cuanto más joven mejor, con una edad comprendida entre los 25 y los 35, justificándolo con las posibilidad de que el préstamo se firme a mayor plazo, se cuente con un nivel mínimo de endeudamiento y una carrera profesional en crecimiento. Sin embargo, Quorum ha solicitado a algunos expertos su opinión en este sentido y nos arrojan luz sobre otras cuestiones de relevancia:

• A mayor plazo del préstamos mayores los intereses que terminaremos pagando.
• La compra de una vivienda suele significar mayor estabilidad, pero también rompe con la demanda actual del mercado laboral como la flexibilidad que puede afectar en términos de trabajo (desplazamientos, traslados) o en lo personal.
• La primera vivienda adquirida a una edad de 25 ó 30 años puede no responder a las necesidades 10 años después, bien por una nueva estructura familiar, bien por cuestiones de trabajo y otro tipo de necesidades que surgen con una edad un poco más avanzada. En caso de necesitar cambiar de vivienda, se duplicarían los gastos de gestión y de compra de la casa. Asimismo, si el tipo de hipoteca firmada responde al sistema francés, significa que los intereses se pagarían con mayor peso durante los primeros años por lo que el gasto en el pago de intereses también se multiplicaría.
• En sintonía con estos puntos, algunos asesores recomiendan que la compra de la primera vivienda se produzca bien cuando no sea necesaria solicitar la hipoteca o, dada una versión más realista de la actualidad, cuando se pueda solicitar por un importe no superior al valor del 70% de la vivienda y nunca más de a 15 años.

¿Cómo saber si estamos preparados para comprar nuestra primera vivienda? La media establece que la toma de decisión relacionada con la compra de una vivienda suele extenderse hasta 6 meses, analizando las posibilidades de compra, preparando el capital y definiendo las necesidades.

1. Solvencia actual: considerar las deudas existentes (universidad, préstamos personales, deudas adquiridas..) idealmente no contar con ninguna carga es lo recomendable. Asimismo algunos financieros recomiendan contar con una bolsa, a modo de fondo de emergencias que cubra-como mínimo el importe de los gastos de un trimestre, antes posibles avatares o circunstancias imprevisibles.

2. Capital inicial: mínimo del 30% del valor de la vivienda. Los créditos hipotecarios ofrecen hasta un máximo del 80% de valor de compra o tasación del inmueble (el de menor importe), asimismo, la compra de la casa conlleva gastos de gestión, notaría impuestos etcétera que deberán pagarse con liquidez/ahorros.

Algunos informes de asesores económicos invitan a realizar una sencilla operación matemática para calcular el importe máximo que debemos invertir en la compra: Ingresos anuales x 4. Por otro lado, los asesores más conservadores aconsejan no destinar más de 3 años de salario a la compra del inmueble. Actualmente la media española está en 6 años, si bien, los años anteriores a la crisis, en plena locura inmobiliaria, se llegó a superar los 9 años de salario para la adquisición de la vivienda.

3. Los importes mensuales destinados al pago del crédito hipotecario no deberían superar el 35% de los ingresos mensuales. Calcular la cuota a pagar en distintos escenarios, especialmente si el tipo de interés va a asociado a algún índice como el Euribor. Si bien ahora el Euribor está cerca del 0,15%, no cabe olvidar que a lo largo de la historia llegó a alcanzar un valor del 5,526%.

4. Antes de la firma del crédito hipotecario, conocer bien su operativa y condiciones. No sólo el tipo de interés, fijo o variable y su repercusión a largo plazo, sino comisiones, posibilidades de amortización, periodos de carencia y gastos derivados, ya que algunos bancos obligan a la firma de seguros o ciertos compromisos con ellos que pueden ser vinculantes.

5. ¿Es el momento adecuado para comprar una primera vivienda? Determinar si el momento actual a nivel personal y laboral es el mejor para estabilizarse e incurrir en la inversión es también un factor a considerar. ¿En qué estado económico se encuentra la empresa donde trabajas? Lógicamente no es lo mismo una compañía en plena expansión, que otra en la que se arrastran resultados económicos negativos y pueden tomar medidas de recortes a corto o medio plazo. Si la compañía está en pleno proceso de internacionalización ¿puede ser interesante a nivel de carrera apostar por un traslado a otro país? ¿Quizás estás valorando un proyecto laboral propio, lanzar una empresa, o asociarte con una start-up? Tener una visión de al menos 5 años es importante a la hora de hacer planes.

6. Analizar las características de la primera vivienda que nos puede interesar, no sólo las cualidades y materiales del inmueble, pero también hacer una valoración de distintas zonas, accesibilidad, los proyectos planteados en términos de urbanismo, transportes y servicios. No dejarse llevar por una impresión meramente estética, debemos pensar en la funcionalidad de la vivienda actual y pensando siempre que se trata de una gran inversión con un planteamiento a largo plazo.

7. Valora el potencial de la primera vivienda para una posible reventa, si por cambios vitales optaras por ponerla en el mercado.

8. Cuando te lances a comprar, recurre a profesionales que puedan asesorarte adecuadamente y prepara bien el listado de tus necesidades, así como de consultas relacionadas con el proceso de comercialización, estado de la vivienda, de la zona y la comunidad.